株式会社コイクスと資産構築

公開実験：７年で９．１６倍の成長

不動産を利用して、私は不動産投資の実験をしました。

ある物件で、投下６００万円の自己資金を、７年で、９．１６倍に出来ました。

現在の売却可能価格は５５００万円です。

(方法)

購入資金を、銀行で９０％借り入れ、(２５００万円)時価の半額の物件を買ったのです。　時価の半額で買えるは、一口で言えば【瑕疵物件】で、いわゆる隠れた瑕疵でした。

しかし銀行には瑕疵は隠れていても、仲介者は当方も業者であることから瑕疵は明示しており、買主が無く困っておられました。

銀行は、時価の７０％程度の評価に対し、更に融資は評価の７０％くらいしか融資は無理です。　

７×７＝４９％、つまり時価の半額です。時価の半額で買う為には、勉強と努力の２本立を要求します。

しかし、時価の半額程度の物件は、一寸した瑕疵のある物件でしたら、意外に多いものです。

勿論【簡単】である事と、【人任せ】を求める方には不向きな方法です。

多少は努力してやろう、との意欲のある方でしたら、私も応援します。

しかも不動産の【価値増加】は、幾ら増えても、売却しない限り課税されません。　このところが極めて大切です。　

日本には過去のイタリーに在った【土地増価税】は無く、幾ら資産が増加しても課税されないのです。　　

日本の税制を悪く言う方は、不勉強で、日本がオフショアのタックスシェルター以上に税に寛大なところのあることを知らないのです。

さてこのような非課税資産構築に付いて、興味のある方は、是非ご一緒に勉強しましょう。

支払い利息と家賃の差額が儲けです

毎年の家賃収入を、現在評価額の１２％とするとき、固定資産税や建物の管理維持費で２％としますと、金利３．５％のとき、１０％マイナス３．５％で６．５％は利益と見なします。

更にもう一つ、大きな利益の源泉があります。

それは、換金の難しい、傷物物件を探す事です。

もし私のように、時価の５０％の瑕疵物件を見つけますと、その問題を解決するだけで倍額に変貌します。

従って、金利差と問題のある格安物件を見つけるだけで、７年、９．１６倍は可能になるのです。

一般的に、実践が伴わない

【楽】で【簡単】に儲かる論は、全部ウソ

不動産投資の話で、何時も【楽】で【簡単】に儲かる、と言う講習会屋とか資料販売屋が居ます。

私なら相手にしません。

今、日本中で、収入不足で困っている方は何千万人も居られるのです。

この激しい生存競争の中で、日本中の方が簡単に儲かる話等、あり得ません。

私は、愛知銀行の名古屋市今池支店で取引をしており、妻の名前で登記のしてある実態のある不動産投資の話をしています。

公務員と言う最適ポジション

私は時価の半額で買える不動産は多い、と言いました。

公務員の方なら、瑕疵物件と言う言葉を理解して頂けるでしょう。

一般の不動産所有者の方は、手抜き建造物件や何かで被害を受けたとき、なかなか訴訟での解決も出来ず、ほとんどの方は泣き寝入りか諦めてしまいます。

私には、【係争心理上の解決】と言う特技があります。

他人との問題解決に、弁護士さんのように対立して法的解決を目指さず、　　　　　　　　　

【誠意】【熱意】【善意】を 的確に相手に伝えますと、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

人間は、ほとんどの方が誠意には応えていただけるものです。

第三セクターの赤字解消

地方自治体の赤字対策と同様、すごく面白いテーマです。

本来の借入金は、利益による返済を前提にしています。

日本国憲法は、【奴隷制度】を認めていませんが、 地方自治体は、住民からの将来税収を前提(担保)にして 債券発行したり負債を抱えます。

処で、　第三セクターは行政法の適用を受ける地方自治体ではありません。

ここに赤字解消のヒントがあります。

私達は、ゴーン・マヂックと言う、 ニッサン・リバイバル・プランの実態を知っています。

今、私の手元には、「会計戦略の発想法」木村剛著と 「ゴーン革命が日産を滅ぼす」安田有三著の二冊の本があります。

そこで分かるのは、責任体制と、切腹する責任者の意思、 この二点が第三セクターの赤字対策の切り札である事が分かりました。

何故なら、諸法令の解釈で、良い解釈には必ず反対者が居り、 コンセンサス・マネジメントでは結論が出せないからです。

私はある仕事を通じて刑法と民法の境に付いて、 アングロ・アメリカン・ローと日本の法体系とを比較する機会に恵まれました。

私は今日までの不動産関連法令の正当な解釈と実績とを、 公的な部分でのソシアル・プロブレム解決に貢献出来る自信があります。